Южный Кипр для инвесторов: 5 районов с самой высокой доходностью краткосрочной аренды в 2024 году

Когда я только переехал на Кипр, первое, что меня удивило — это цены на аренду в Лимасоле. Не в сезон, а круглый год. Одна комната с зачатками ремонта уходила за 1200 евро. И я тогда подумал: а кто же здесь живёт?

Оказалось, половина города — приезжие айтишники и трейдеры из форекс-компаний. Им платят зарплаты, о которых в Европе мечтают. А они снимают квартиры за эти деньги, не торгуясь.

И вот здесь возникает вопрос для тех, у кого есть свободные 150–300 тысяч евро. Купить квартиру под сдачу — и забирать 8–10% годовых в валюте. Звучит как сказка, да?

Я собрал для вас пять районов, где эта математика работает лучше всего. Без выдумок — только то, что я вижу сам и слышу от коллег-риелторов.

Лимасол — центр, но не весь

В центре Лимасола, ближе к набережной и старому порту, доходность реально высокая. Одна спальня, 50–60 метров, идёт в аренду туристам за 100–150 евро за ночь в сезон. Зимой, конечно, дешевле. Но среднегодовая заполняемость — 70–75%.

Я знаю ребят, которые купили квартиры в новых ЖК в районе Агиос Николаос. Они сдают их посуточно через Airbnb. При цене квартиры 180 тысяч евро чистый доход составляет около 17–20 тысяч в год. Почти 11% годовых.

Но есть нюанс. Управлять краткосрочной арендой в одиночку — это ад. Постоянные заселения, уборки, жалобы на шум. Местные жители не всегда рады туристам в подъезде. Так что или наймите профессионального управляющего, или готовьтесь к головной боли.

Пафос — тихая гавань с высокими чеками

Пафос многие считают «пенсионерским» городом. И зря. Да, туда едут европейцы постарше, которые хотят покоя и солнца. Но эти же люди готовы платить за комфорт.

В районе Като Пафос, прямо у порта и археологического парка, студия или однушка в новом комплексе приносит 8–9% годовых. Местных почти нет — все квартиры выкуплены иностранцами под инвестиции.

У меня есть знакомый, купил там две квартиры «с листа» (ещё на этапе строительства) в 2021-м. Сейчас одна приносит 12 тысяч евро в год чистыми, вторая — около 10. С учётом роста цен на недвижимость он уже отбил почти половину вложений просто перепродажей.

«Если хочешь спокойных денег без нервотрёпки — бери Пафос. Туристы там лояльные, не шумят и не ломают мебель», — говорит мой приятель-риелтор.

Ларнака — бюджетный вход с нормальным выходом

Ларнака — моя личная любовь. Тут дешевле, чем в Лимасоле, но доходность не сильно ниже. Средняя цена квартиры с одной спальней в хорошем районе (скажем, прямо у набережной Финикудес) — 130–150 тысяч евро.

Сдаёшь её туристам за 80–120 евро в сутки. Зимой — долгосрочно экспатам по 600–800 евро в месяц. Комбинируешь — и выходишь на 9–10% годовых.

Плюс Ларнаки в том, что тут аэропорт. Люди прилетают и сразу оказываются в городе. Им не нужно ехать ещё час до отеля, как в Пафос.

Минус — старая застройка в центре. Квартиры с кондиционерами 20-летней давности и без вида на море сдаются хуже. Если покупаете — берите с видом или хотя бы с хорошим ремонтом.

Айя-Напа и Паралимни — когда сезон длится вечность

Тут, на востоке, сезон короче. С мая по октябрь — пик. Но доходность в этот период космическая. В Паралимни, рядом с пляжем Фигового дерева, двухкомнатная квартира может приносить 200–250 евро за ночь.

За четыре месяца вы зарабатываете почти 30 тысяч евро. Зимой — тишина и доход 200–300 евро в месяц. Но в среднем за год всё равно выходит 8–10%.

Я бы не советовал покупать тут квартиру, если вам нужен стабильный поток круглый год. Слишком уж сезонный бизнес. Но если готовы заколотить окна на зиму и уехать в путешествие — вполне рабочий вариант.

Лично я знаю пару из России, которые купили апартаменты в Айя-Напе за 200 тысяч евро. Они сдают их только в сезон, а зимой живут сами. Говорят, за 5 лет почти окупили.

Никосия — неожиданный ход

Никосию многие сбрасывают со счетов, когда говорят про пляжный туризм. И зря. Тут другая история — деловой туризм, командировки, конференции, студенты.

В центре города, рядом с университетами и офисами, краткосрочная аренда с марта по июнь и с сентября по ноябрь заполнена под завязку. Бизнесмены снимают квартиры на месяц по 900–1200 евро. Студенты — на семестр.

Доходность тут чуть ниже — 6–8%. Но и цены на квартиры ниже. Можно купить хорошую однушку за 100–120 тысяч евро.

Плюс — нет сезонности. Люди приезжают круглый год. Минус — нет моря. Но если вам не принципиально жить у пляжа, Никосия даёт стабильность.

Что по налогам и документам?

Тут, если честно, есть подводные камни. Налог на недвижимость на Кипре — около 0.1–0.8% от стоимости в год, в зависимости от муниципалитета. Плюс муниципальные сборы на вывоз мусора — 100–300 евро в год.

Но главное — title deeds. Это документы на землю. В новостройках их выдают с задержкой на годы. И если вы покупаете квартиру без title deeds, вы не можете её юридически перепродать или заложить в банк. Только пользоваться.

С банками тоже морока. Проверки на происхождение средств — жёсткие. Если вы везёте на Кипр крупные суммы, готовьте документы на каждую копейку. Иначе банк просто заблокирует счёт.

Я сам через это проходил. Потратил три месяца на сбор справок, чтобы подтвердить, что деньги не из криминала. Зато потом — никаких проблем.

Мои советы

Первое: не берите квартиру с голыми стенами. На Кипре принято сдавать с мебелью и техникой. Кондиционер, холодильник, стиралка — обязательны. Иначе туристы выбирают другое жильё.

Второе: регистрируйтесь в системе Touristic Registration. Это обязательно для краткосрочной аренды. Без неё — штрафы.

Третье: загляните на PulseMarket — это маркетплейс Кипра, где можно купить недвижимость и вещи для обустройства. Там много объявлений от собственников без посредников. Я сам так находил квартиры и мебель.

Четвёртое: не верьте обещаниям доходности 15% — такое бывает только в рекламе. В реальности 8–10% с хорошим управлением — это уже отлично.

Итог

Южный Кипр — это, пожалуй, один из лучших вариантов для инвесторов в недвижимость в Европе. Стабильная экономика, евро, туристический поток круглый год, низкие налоги.

Лимасол, Пафос, Ларнака, Айя-Напа, Никосия — каждый район даёт свои 8–10% при грамотном подходе. Главное — не торопиться, проверять документы, закладывать бюджет на управление и не верить сказкам про 15%.

Хотите больше лайфхаков? Загляните на PulseMarket — там много объявлений от реальных людей. А ещё у нас есть Telegram-канал с актуальными предложениями и новостями рынка недвижимости. Подписывайтесь, будет интересно.

Если у вас есть вопросы по районам или конкретным объектам — пишите в комментариях. Я всегда рад помочь советом, основанном на личном опыте.

Удачных инвестиций, ребята!

P.S. А ещё я советую прочитать другие статьи о жизни на Кипре в нашем блоге. Там много полезного про переезд, налоги и быт. Не пропустите.