5 районов Южного Кипра, где аренда приносит больше 10% годовых — мои наблюдения

Когда я только переехал на Кипр, знакомые в России крутили пальцем у виска: «Остров, туризм, кризис… Какая там доходность?». Прошло несколько лет. И знаете что? Некоторые мои знакомые инвесторы сейчас получают чистыми под 12–14% годовых на вложенный капитал в недвижимость.

Да, звучит как что-то нереальное для Европы. Но есть нюансы. И районы, где это работает.

---

Почему вообще 10% — не фантастика?

Тут надо понимать структуру рынка. Кипр — страна арендаторов. Местные до 35–40 лет часто не покупают своё жильё. Плюс огромный наплыв экспатов — айтишники, ребята из форекс-компаний, студенты.

Спрос на съёмные квартиры бешеный. А цены на покупку в некоторых локациях ещё не успели взлететь до небес.

Разрыв между стоимостью покупки и арендным доходом даёт ту самую доходность. Но только если знаешь, где искать.

---

Район №1: Лимасол — центр, но с умом

Сразу скажу: в престижных районах типа старого порта или Germasogeia с доходностью выше 6–7% можно попрощаться. Там цены на объекты уже задраны.

Но есть район Agios Athanasios и чуть дальше от моря — Kato Polemidia. Вот где мясо.

Знакомый риелтор недавно продал там студию за €85 тысяч. Сдаётся она за €700–800 в месяц. Считаем: около 11% годовых до налогов и коммуналки. Да, студия не «евроремонт», но спрос бешеный — рядом IT-парк и офисы крупных компаний.

Мой совет: не гонитесь за видом на море в Лимасоле. Возьмите на 10–15 минут от берега — цена падает в полтора раза, а арендаторы всё равно найдутся. Работающим экспатам плевать на море, им важна парковка и хороший интернет.

---

Район №2: Пафос — туристическая деревня, которая выросла

Пафос лет десять назад считался местом для пенсионеров. Сейчас — один из самых быстрорастущих городов Кипра. Цены на квартиры тут ниже лимасольских процентов на 30–40%.

Особенно интересен район Kato Paphos (нижний Пафос) и Universal area. Там полно старых домов, которые продаются по €60–80 тысяч за двухкомнатную квартиру. Сдаётся такое под долгосрочную аренду за €500–600, а в сезон — посуточно по €80–100 за ночь.

Если заморочиться с краткосрочной арендой (Airbnb), доходность легко переваливает за 12–15%. Но тут придётся попотеть с управлением. Либо отдать 20–25% управляющей компании.

---

Район №3: Ларнака — тёмная лошадка

Ларнака долго считалась «скучным» городом. Но именно поэтому цены на недвижимость тут ещё адекватные.

Мой приятель купил в прошлом году квартиру в 5 минутах от Finikoudes (набережная) за €95 тысяч. Двушка, 60 метров, не первый этаж. Сдал итальянцам за €750 в месяц. Доходность — 9,5%. Но если бы он купил объект с косметическим ремонтом (было грязновато) и сделал его сам — вышло бы под 11%.

Советую смотреть районы:

• Chrysopolitissa — старый центр, но близко к пляжу
• Skala — промзона, превращающаяся в модный квартал

И да, в Ларнаке аэропорт. Для краткосрочной аренды это плюс — транзитные туристы часто берут на пару дней.

---

Район №4: Паралимни и Протарас — семейный кэш

Свободная зона Фамагусты (Паралимни, Протарас, Айя-Напа) — совсем другая история. Тут сезонность выше, но и доходность в пик — дикая.

Квартиру за €70–80 тысяч в районе Паралимни можно сдавать посуточно с мая по октябрь. В высокий сезон — €120–150 за ночь. Если выйти на загрузку 60–70% в сезон, окупаемость объекта — 5–7 лет.

Минус: зимой почти пусто. Но находятся и те, кто сдаёт долгосрочно зимой за копейки — и всё равно выходит около 8–9% годовых в среднем.

Я бы не советовал вкладывать сюда все деньги, если вы не готовы к сезонным качелям. Но как часть портфеля — отлично.

---

Район №5: Никосия — столичный обход

Многие инвесторы игнорируют Никосию. Мол, море далеко, туристов нет. И зря.

В Никосии живут и работают десятки тысяч людей — банкиры, госслужащие, студенты трёх университетов. Аренда тут стабильная круглый год. И цены на покупку очень приятные.

В районе Strovolos или Engomi можно найти квартиру за €50–60 тысяч (!). Да, она будет старой и без бассейна. Но сдаётся за €400–450 без проблем. Чистая доходность — под 9–10%.

Из личного опыта: я сам живу в Никосии и сдаю квартиру в Engomi. Арендаторы — семья с двумя детьми. Платят исправно 4-й год. Никаких проблем.

---

Главный подвох, о котором молчат риелторы

Доходность в 10% — это до налогов и сборов. На Кипре есть муниципальный налог, подоходный налог на аренду (если сумма приличная), плюс каждый год надо платить за вывоз мусора и общее обслуживание комплекса.

Реально на руки вы получите 7–9%. Но это всё равно выше, чем в большинстве стран Европы.

И ещё момент: title deeds (титульные документы). На Кипре до сих пор куча объектов продаётся без них. Покупать такое рискованно — без документов вы не сможете перепродать квартиру нормально. Всегда проверяйте через юриста.

---

Как не прогореть с выбором

Первое — не покупайте вслепую. Приезжайте, смотрите район в разное время суток. Вечером субботы в центре Пафоса и вечером в спальнике — две разные вселенные.

Второе — считайте не «грязную» доходность, а чистую. Вычтите коммуналку, налоги, возможные простои, ремонт раз в 5 лет.

Третье — используйте местные ресурсы. На PulseMarket, например, можно посмотреть реальные цены аренды в конкретном районе и сравнить с ценами продажи. Там же находятся объявления о продаже недвижимости — удобно мониторить рынок, не выходя из дома.

---

Мой итог

Если у вас есть €50–100 тысяч и вы готовы заморочиться с выбором объекта — на Кипре можно получить доходность, о которой в Лондоне или Берлине только мечтают. 10% — реальная цифра, если не гнаться за «престижем» и смотреть вглубь районов.

А если хотите глубже разобраться в теме — почитайте другие статьи о жизни на Кипре в нашем блоге. Там и про налоги, и про визы, и про подводные камни.

И загляните в наш Telegram-канал объявлений — там часто выскакивают интересные варианты, которые не успевают попасть на сайт. Иногда можно урвать квартиру по цене ниже рынка, если среагировать первым.