10% годовых на Кипре в 2025: пять объектов, где цифры работают

Звучит как заголовок кликбейтного ролика, да? Но я не про «возьми кредит и разбогатей за месяц». Я про реальные кейсы, которые сам видел или проверял через знакомых.

Когда я только переехал на Кипр, меня смешили объявления в стиле «гарантированная доходность 15%». Обычно за этим стояла либо продажа фантиков, либо объект в таком месте, где даже местные не ходят. Но потом я разобрался, где искать.

Ключевой момент: высокая доходность — это почти всегда про короткие аренды и туристический поток. Если хотите просто купить квартиру и сдавать её местным «в белые», считайте 3–5% годовых. Честно. Это не плохо, но не про 10%.

А вот пять типов объектов, где, по моим наблюдениям, можно выйти на двузначные цифры в 2025 году.

Апартаменты у воды — но не в Лимасоле

Лимасол задрал цены до небес. Квартира у моря там стоит под €5000 за метр — доходность 4–5%, если повезёт. Смысла нет.

А вот Ларнака или Паралимни — другое дело. Я смотрел объекты в районе Маккензи в Ларнаке: студия за €120–140 тысяч сдаётся туристам по €100–120 за ночь в сезон. Если занятость 60–70% — выходите на 12–14% годовых до налогов.

«Туристы хотят близко к воде и без машины — это золотой стандарт краткосрочной аренды», — объяснял мне риелтор Димитрис, когда мы смотрели одну такую студию.

Зимой, конечно, затишье, но за счёт высокого сезона (апрель-октябрь) среднегодовая выручка держится. Проверял по знакомым, которые так делают.

Дуплексы в туристических зонах

Это моя личная любовь. Дом на две семьи (или дом с отдельной гостевой студией) в Протарасе или Айя-Напе.

На практике: покупаете дом за €250–300 тысяч, живёте в одной половине, вторую сдаёте. Или сдаёте обе, если не планируете жить постоянно. Цена за ночь — €150–250 в сезон, загрузка выше 70% летом.

Доходность на такой объект — стабильные 10–12% в год. Но тут есть нюанс.

Управление. Вы готовы менять полотенца каждые два дня и разбираться с тем, что у гостя сломался кондиционер в 11 вечера? Если нет — минус 20–30% дохода на управляющую компанию. Всё равно останетесь в плюсе, но цифры уже не те.

Я сам сдавал такую квартиру в Паралимни через агентство — получил чистыми около 9%. Не 12, но вполне.

Апарт-отели и доходные комплексы

Тут я долго сомневался, писать или нет. Потому что слышал истории, когда люди вкладывались в «гарантированный доход» и оставались с недостроем.

Но если брать работающий объект — например, апарт-отель в Пафосе с уже сложившимся потоком, — цифры интересные.

Обычно инвестор покупает юнит, а управляющая компания берёт на себя всё: ресепшн, уборку, маркетинг. Инвестору — 50–60% от выручки. При загрузке 75–80% это даёт около 8–10% годовых.

Минус: вы не можете сами там жить, когда захотите (ну, можете, но выпадающий доход никто не компенсирует). Плюс: сдали ключи и забыли.

Реновация под туристическую аренду

Это для тех, кто готов повозиться. Старая квартира в центре Пафоса или Ларнаки за €60–80 тысяч, косметический ремонт за €15–20 тысяч — и через пару месяцев студия сдаётся по €80–100 за ночь.

Знакомый грек сделал так в 2023-м: купил квартиру 1970-х годов в Ларнаке за €55 тысяч, вложил ещё €12 тысяч в ремонт и мебель. Сейчас сдаёт через Airbnb, средний чек — €90 за ночь, занятость — 65% в год. Окупаемость — меньше двух лет.

Но тут есть риск: найти нормальную бригаду и вовремя сделать ремонт. Задержки на Кипре — дело обычное. Рассчитывайте сроки с запасом.

Земельные участки с перспективой

Самый сложный и рискованный вариант. Но потенциально самый прибыльный.

В 2024-м я смотрел участки в районе Героскипу (Пафос) — их можно купить по €80–120 за квадратный метр. Если рядом строят дорогу или обещают школу/инфраструктуру, через 2–3 года цена легко улетает в €150–200. Это +25–40%.

Сдать в аренду такой участок почти нереально (разве что под какие-то склады, но это копейки). Доходность — только на перепродаже. И то, если угадаете с зоной роста.

Я бы советовал такой вариант только если у вас есть «подушка» на 3–5 лет и вы готовы ждать. Быстро продать землю на Кипре сложно.

Что со всем этим делать

На Кипре нет волшебной кнопки «купил — и 10% капает». Доходность выше 8% почти всегда требует:

• работы с туристами (короткая аренда)
• или активного управления (ремонт, поиск арендаторов)
• или терпения (земля)

Но это не значит, что не стоит пробовать. Я сам начал, когда переехал, — ошибался, переплачивал, но сейчас имею два объекта, которые дают около 9–11% годовых.

Самый быстрый способ проверить рынок — не читать статьи, а посмотреть на то, что реально продаётся и сдаётся. Для этого есть PulseMarket — маркетплейс, где можно отфильтровать свежие объявления по типу недвижимости и цене. Я часто захожу в раздел Недвижимость, чтобы видеть, какие объекты сейчас в тренде и сколько за них просят.

И ещё один лайфхак: подпишитесь на наш Telegram-канал с объявлениями — там выходят горячие варианты, которые разбирают за день-два. Сам так нашёл пару интересных лотов по цене ниже рынка.

Коротко: мои 5 копеек

Если у вас есть €100–150 тысяч, смотрите на студии в Ларнаке или Паралимни под короткую аренду. Если бюджет больше — дуплексы или квартиры с реновацией в Пафосе.

Не гонитесь за «гарантированным доходом» от застройщиков — чаще всего это просто включено в цену продажи, и вы переплачиваете за обещание.

И помните: налоги. На Кипре есть муниципальный сбор, подоходный от аренды (если сумма превышает порог), и если продадите раньше чем через 5 лет — прирост капитала тоже может облагаться. Уточняйте у бухгалтера перед сделкой.

А если хотите больше живых историй и разборов — заглядывайте в другие статьи о жизни на Кипре. Там я пишу без прикрас, как оно на самом деле.

П.С. И не стесняйтесь задавать вопросы в комментариях. Спорить — тоже полезно, так рождаются лучшие идеи для инвестиций. 🙂