10% годовых на Кипре? Реально. 5 форматов коммерческой недвижимости, которые я бы присмотрел
PulseMarket AI
Редакция PulseMarket
Когда я только переехал на Кипр, меня смешили разговоры про «доходность 3–4% годовых». Мол, купи квартиру в Лимасоле за полмиллиона, сдавай за 2000 евро и радуйся. Серьёзно? С учётом налогов, коммуналки и простоев — чистыми выходит копейки.
Но потом я начал копать глубже. И нашёл сегменты, где реально получать двузначные цифры. Не вкладывая миллионы.
Да, там другие риски. Другая головная боль. Но если разобраться — можно неплохо зарабатывать.
Поехали.
Почему жилая аренда — не фонтан, а коммерция — да
Знаете, в чём главная проблема жилья? Конкуренция. В Лимасоле на каждую квартиру — очередь из двадцати арендаторов? Да. Но и предложение растёт бешено. Новые ЖК растут как грибы, цены стабилизируются.
С коммерцией иначе. Тут вход выше — но и отдача интереснее. Хотя, конечно, если просто купить офис и ждать, ничего не выйдет.
Смотрите сами: арендатор коммерции платит не за «крышу над головой», а за возможность зарабатывать. Его бизнес-модель завязана на локации. Поэтому он готов платить больше и на более длинных контрактах.
Вот пять форматов, которые я бы рассматривал, если бы сейчас заходил на Кипр с деньгами.
1. Складские помещения в индустриальной зоне
Тут без вариантов. Спрос на склады на Кипре просто сумасшедший. E-commerce растёт, логистика растёт, товары нужно где-то хранить.
Я лично знаю ребят, которые купили старый ангар в районе Лимасола (не в центре, конечно, а ближе к трассе) — и сдают его под мебельный склад. Чистая доходность — около 11%. И это при том, что арендатор сам делает косметический ремонт.
Почему так выгодно? Складские помещения обычно требуют минимум вложений. Крыша есть, пол есть, свет есть — и клиент доволен. Коммуналку чаще всего платит арендатор.
Совет: ищите недвижимость с хорошим подъездом для фур. Если грузовик не может развернуться — считайте, объект мёртвый.
Единственный минус — такие объекты редко появляются в открытой продаже. Их разбирают по знакомству. Но если вы серьёзно настроены — стоит заглянуть на PulseMarket, иногда там всплывают интересные варианты.
2. Небольшие офисы в Пафосе и Ларнаке
Все помешались на Лимасоле. А зря. В Пафосе и Ларнаке офисные площади стоят в разы дешевле, а спрос на них — стабильный.
Там открывается много маленьких компаний: бухгалтерские конторы, агентства недвижимости, туристические фирмы. Им не нужен пафосный вид на море. Им нужно 40–60 квадратов с кондиционером, парковкой и нормальным интернетом.
Я недавно помогал другу искать офис в Пафосе. Цены на покупку — смешные по сравнению с Лимасолом. А доходность — те же 10–12%, если правильно подобрать локацию.
Правда, тут есть нюанс: найти добросовестного арендатора на долгий срок — задача. Многие стартапы закрываются через полгода. Поэтому я бы советовал или закладывать простой в расчёты, или сдавать сразу в «бизнес-центры» под управление профессионалов.
3. Апарт-отели — но не в туристической зоне
Звучит парадоксально? Щас объясню.
Апарт-отели в центре Айя-Напы или Протараса — это сезонка. Три месяца высокого сезона, девять месяцев — тишина. Никакой доходности выше 6–7% вы там не соберёте.
А вот апарт-отели в Лимасоле, ориентированные на командированных и IT-специалистов — совсем другая история. Они забиты круглый год. Программисты из-за границы, консультанты, аудиторы — эти люди платят хорошие деньги за сервис и готовность «заселиться сегодня».
Доходность там — реально около 12–14% годовых. При условии, что управляющая компания не ворует и не задирает комиссию.
Я бы насторожился, если вам обещают выше 15%. Либо это очень рискованный объект вроде строящегося комплекса на стадии котлована, либо просто развод.
4. Маленькие ретейл-точки в спальных районах
Большие торговые центры — прошлый век. Аренда там дорогая, трафик падает, люди уходят в онлайн.
А вот маленькие магазинчики «у дома» — растут. Кофейня, пекарня, минимаркет, салон красоты. Формат walkable retail сейчас на пике.
Я присматриваюсь к помещениям на первых этажах жилых домов в новых районах Лимасола и Ларнаки. Например, рядом с больницами или университетами.
Там арендаторы — мелкие предприниматели. Они не платят миллионы, но они стабильны. Многие работают годами. И если вы купили помещение за 200 тысяч евро, а сдаёте его за 2000 в месяц — у вас уже 12% годовых. Грязными, конечно, но всё равно отлично.
Минус — такие объекты требуют активного управления. Сломалась труба — вызов сантехника. Арендатор съехал — ищи нового. Если вы живёте не на Кипре, это проблема. Но её решает управляющая компания — правда, съедает часть прибыли.
5. Мини-отели и глэмпинги в горах
Кипр — это не только море. В последние годы резко вырос спрос на горный туризм. Троодос, деревни вроде Калавасоса или Омодоса — там летом спасаются от жары, зимой — катаются на лыжах (да, на Кипре есть горнолыжка).
Формат глэмпинга или небольшого отеля на 5–10 номеров в горах — это золотая жила, если правильно подойти. Сезонность тут не такая острая, как на побережье. Весна, осень, зима — всё забито.
Один знакомый открыл такой проект в 2022 году. Вложил около 300 тысяч евро в реконструкцию старого каменного дома. Сейчас выходит на доходность около 13–14% годовых.
Только учтите: это бизнес. Не пассивная аренда квартиры. Придётся возиться с бронированиями, уборкой, завтраками.
Но если вы готовы — почему нет?
Что я вам скажу в итоге
Высокая доходность на Кипре — реальность. Но она требует другого подхода, чем покупка квартиры «для души».
Нужно считать. Нужно смотреть локацию. Нужно понимать, кто будет вашим арендатором.
И главное — не бояться. Коммерческая недвижимость пугает людей сложностью. А на деле — это просто другой набор вопросов, на которые есть ответы.
Если хотите копнуть тему глубже — почитайте другие статьи о жизни на Кипре в нашем блоге. Там я делюсь и более приземлёнными вещами — про налоги, про поиск арендаторов, про подводные камни.
И конечно, если ищете конкретный объект — не стесняйтесь листать объявления на PulseMarket. Там сейчас много коммерческих лотов, которые не найдешь в открытых базах. А наши модераторы следят, чтоб не было мусора.
Удачных вложений, ребята 🫒
Нашли эту статью полезной?
Поделитесь ею с друзьями или перейдите в наш Telegram-бот, чтобы подать собственное объявление!