5 объектов на Северном Кипре, которые окупятся быстрее, чем вы думаете

Когда я переехал на Северный Кипр лет пять назад, местные говорили: «Купи квартиру — и через год продашь вдвое дороже». Я тогда только посмеивался. Думаете, шутка?

А вот и нет. Рынок здесь реально горячий. И если знать, куда смотреть, можно неплохо заработать. Не на перепродаже — на аренде. Или на том и другом сразу.

Давайте по порядку. Без воды и маркетинговых обещаний. Только то, что я вижу своими глазами и слышу от знакомых, кто уже вложился.

Почему именно сейчас? Или вы ещё не в курсе про студентов?

Знаете, что творится в Гирне (Кирения) в сентябре? Тысячи студентов. Университеты растут как грибы, общежитий не хватает. Аренда «студии» в сезон — от £300-400 в месяц. А спрос такой, что квартиры разлетаются за неделю до заезда.

Честно скажу: я сам думал, что это пузырь. Но наблюдения за последние три года показывают — цены только ползут вверх. Плавно, без рывков. Знакомый риелтор рассказывал: «Вот эту двушку в центре я продал в 2021 за £45 тысяч. В прошлом году — £75. И это не предел».

Тут есть подвох, конечно. Про него — ниже.

Объект №1: студии рядом с университетами в Гирне

Самый очевидный, но рабочий вариант. Студии на 25–35 квадратов в районах Каракум, Озюрт или около British University of Nicosia (он, кстати, на Северном Кипре).

Почему именно они? Студент не будет платить £800 за трёшку. Ему нужно своё гнездо: кровать, стол, душ и интернет. Студии — это вечная аренда. Особенно если рядом продуктовый и кафе.

Ориентировочный бюджет — от £30–40 тысяч за студию в состоянии «сделай сам». Если с ремонтом — дороже, тысячи на £10–15.

«Покупай там, где ходят пешком до универа. И не ошибёшься», — сказал мне как-то местный риелтор. И он прав.

Картинка: студенты возле университета в Гирне

Объект №2: двушки в новых комплексах Искеле

Искеле — это, на самом деле, тёмная лошадка. Раньше считался «посёлком для пенсионеров». Но стройка там идёт бешеная. За последние пару лет выросли целые кварталы.

Двушки с бассейном, закрытой территорией и парковкой — от £55–65 тысяч. Сдавать их можно не только в аренду на год, но и туристам посуточно. Летом — золотое дно: пляж, тишина, море рядом.

Минус только один — инфраструктура ещё догоняет. Супермаркеты есть, но вот с развлечениями пока так себе. Если ваш арендатор — семья с детьми, которая хочет тишины, — норм. Для тусовок — не очень.

Объект №3: таунхаусы в Эсентепе

Вот это мой личный фаворит. Находится между Гирне и Лефкошей, чуть вглубь острова. Цены тут пока гуманные, а видовые участки — сказка.

Таунхаус на 100–120 квадратов с собственным маленьким садом стоит в районе £70–90 тысяч. Через пару лет, когда достроят новую дорогу, цены подскочат — это очевидно.

Я знаю пару ребят, которые купили там по два таунхауса. Один сдают в аренду экспатам (их много среди программистов, работающих удалённо), второй — держат для себя. Доходность — процентов 6–7 годовых. Это неплохо для недвижимости.

Объект №4: коммерция на первых этажах в Лефкоше

Тут уже для тех, кто готов рискнуть. Магазинчики, небольшой офис или кофейня на оживлённой улице.

Столица — Лефкоша — растёт как на дрожжах. И если раньше там был только рынок и пара улиц с барами, то сейчас открываются точки питания, салоны красоты, мелкие сервисы.

Купить помещение 30–40 метров можно за £25–35 тысяч. Сдать под кофейню или стоматологию — £300–400 в месяц. Договор аренды обычно заключают на год с автопродлением.

Звучит красиво, но на практике — надо проверять документы. Тапу (тот самый документ на землю) — обязательно. Иначе рискуете получить «воздух».

Картинка: вид на Лефкошу с историческими зданиями и кафе

Объект №5: недострой с хорошей локацией

Самый рискованный и одновременно самый прибыльный вариант. Купить недостроенную квартиру или виллу на этапе котлована. Дождаться завершения (обычно 1–2 года) — и продать.

Цены на старте продаж часто на 30–40% ниже, чем после сдачи.

Подвох в том, что застройщики бывают разные. Если наткнётесь на недобросовестного — стройка может затянуться на годы. Мой совет: работайте только с теми, у кого уже есть сданные объекты. Проверяйте на PulseMarket отзывы, смотрите рейтинг компании. Там же ищите объявления — многие застройщики выкладывают свои объекты напрямую.

Подводные камни? Конечно, есть! И про них молчат

Во-первых, коммуналка. Вода по графику? Да, на Северном Кипре это норма. На крыше каждого дома — бак. Генератор — тоже обязательная история. Если купили квартиру, а генератора в подвале нет — готовьтесь к вечерам без света.

Во-вторых, налоги. Покупка недвижимости облагается пошлиной. Ориентировочно — около 6–12% от суммы сделки. Точные цифры уточняйте у юриста, они менялись не раз.

В-третьих, регистрация договора. Без неё вы ничего не докажете. Сделку обязательно проводите через земельный кадастр. Это стоит времени и денег, но без этого ваши права — просто бумажка.

Как не попасть впросак: личный опыт

Первое — не торопитесь. Приезжайте, поживите неделю-другую. Пройдитесь по районам пешком. Посмотрите, где ходят автобусы, где магазины, где шумно, а где тихо.

Второе — проверьте документы продавца. Хороший юрист (местный, говорящий на английском или турецком) — это не расходы, а инвестиция.

Третье — ищите объекты сами. Не через агентов. Агент берёт комиссию, и часто она включена в цену. Загляните на PulseMarket — там есть раздел Недвижимость, где продавцы выкладывают объявления напрямую. Цены прозрачные, без накруток.

Картинка: красивая квартира с панорамным остеклением и видом на море

Стоит ли брать ипотеку?

Местные банки дают кредиты нерезидентам? Да, но под высокий процент — в районе 7–9% годовых. И первоначальный взрос — 40–50%. Честно, я бы не советовал. Лучше накопить или продать что-то на родине.

Но если очень хочется — можно. Только считайте: доход от аренды должен покрывать платёж по кредиту. Иначе это не инвестиция, а кабала.

Резюме: что брать в этом году?

Я бы посоветовал так:

• хотите стабильный доход — студия в Гирне
• хотите больше пространства и не боитесь «достройки» — таунхаус в Эсентепе
• хотите высокий риск и высокую доходность — недострой у проверенного застройщика

И всегда помните: рынок недвижимости на Кипре — это марафон, а не спринт. Какой бы объект вы ни выбрали, не ждите сверхприбылей за месяц. Но за год-два — вполне реально заработать 10–15% на росте цены плюс арендный доход.

«Мы тут не миллионеры, мы просто живём и зарабатываем потихоньку», — любит говорить мой сосед, который купил три квартиры за пять лет. И он, наверное, прав.

А если хотите посмотреть актуальные предложения прямо сейчас — добро пожаловать на PulseMarket. Там есть фильтры по цене, району и типу недвижимости. И никаких фейков — всё проверяется модерацией. И на десерт — загляните в наш блог — там ещё много историй из жизни на острове.

Удачных вложений!